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土地管理法实施条例修订草案征求意见

2020-07-17 03:17尊龙人生娱乐一下 人已围观

简介2020年3月30日,自然资源部就《中华人民共和国土地管理法实施条例(修订草案)》(征求意见稿)公开征求意见。2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改...

  2020年3月30日,自然资源部就《中华人民共和国土地管理法实施条例(修订草案)》(征求意见稿)公开征求意见。2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定,自2020年1月1日起施行。

  时隔14年,土地管理法再度修订。在征地方面,缩小土地征收范围。明确因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形需要用地的,可以征收集体土地。[详情]

  集体经营性建设用地入市“开闸”,那些“诞生”在集体土地上的小产权房,会借着此次修法的时机顺利转正吗?[详情]

  有分析人士指出,此次政策对一二线城市影响较大,尤其是租赁市场的租赁用地供应。[详情]

  原标题:土地管理法实施条例征求意见:赋予地方政府更多用地自主权 3月30日,自然资源部就《中华人民共和国土地管理法实施条例(修订草案)》(征求意见稿)公开征求意见。 《土地管理法实施条例》(以下简称《条例》)是《土地管理法》重要的配套法规。《土地管理法》修正案已于2020年1月1日起施行,在土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等方面进行了较大幅度的完善,并作出了授权立法的规定。自然资源部认为,这些规定亟需在《条例》中对改革措施的具体操作程序和授权立法的具体内容进行明确。 此次公开征求意见的《条例》共计分为总则、国土空间规划、耕地保护、建设用地、土地的所有权和使用权的登记、监督检查、法律责任、附则,共8章71条。 在集体经营性建设用地入市方面,《条例》明确了集体经营性建设用地入市交易的要求和程序。使用集体经营性建设用地必须遵循节约集约的原则,优先使用存量建设用地,严格控制新增集体经营性建设用地规模。允许采取土地整治等方式进行区位调整,合理利用集体经营性建设用地。 同时,《条例》指出,优化建设用地审批内容,简化审批流程,按照“权责对等”的原则赋予地方政府更多的用地自主权。 具体而言,此次《条例》修订草案主要从五个方面作出了修改: 一是构建国土空间规划制度 修订草案明确国土空间规划的效力和内容,规定国土空间规划应当统筹布局生态、农业、城镇等功能空间,划定落实生态保护红线、永久基本农田和城镇开发边界。其中涉及土地管理方面的主要内容应当包括国土空间格局、规划用地布局和用途管制要求等内容,明确建设用地规模、耕地保有量、永久基本农田保护面积和生态保护红线等要求(第四条)。 全国国土空间规划由国务院自然资源主管部门会同相关部门组织编制,报党中央、国务院审定。其他各级国土空间规划按照党中央、国务院的规定依法审批(第五条)。 二是完善最严格的耕地保护制度 修订草案将实践中行之有效的耕地保护制度写入条例,一是建立耕地保护补偿制度。《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》(中发〔2017〕4号)明确提出加强对耕地保护责任主体的补偿激励,积极推进中央和地方各级涉农资金整合,按照“谁保护、谁受益”的原则,加大耕地保护补偿力度。为此,修订草案明确国家建立耕地保护补偿制度,具体办法由国务院财政部门会同有关部门制定。(第十二条)。二是明确耕地保护责任主体。加强耕地保护,必须首先明确耕地保护的责任主体。修订草案规定省级政府主要负责人是本行政区域耕地保护的第一责任人,国务院对省级人民政府耕地保护责任目标落实情况进行考核,考核内容包括耕地保有量、永久基本农田保护面积、耕地质量等级以及占用耕地补偿情况等(第十三条)。 三是优化建设用地审批制度 修订草案贯彻党中央、国务院决策部署,优化建设用地审批内容,简化审批流程。一是统筹城乡用地计划管理。改革土地计划管理制度,将年度建设用地供应计划纳入土地利用计划。规定各级人民政府应当加强土地利用计划管理,实行建设用地总量控制。县(市)人民政府应当将集体经营性建设用地纳入年度建设用地供应计划作出合理安排(第十五条)。二是按照“权责对等”的原则赋予地方政府更多的用地自主权。省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市,涉及将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,国务院可以授权省、自治区、直辖市人民政府批准;属于省、自治区、直辖市人民政府批准权限的农用地转用,省、自治区、直辖市人民政府可以授权设区的市、自治州人民政府批准(第二十一条)。三是将先行用地写入条例。规定国家和省级能源、交通、水利、军事设施等重大项目中,控制工期的单体工程和受季节影响或者其他重大因素影响急需动工建设的工程,可以向省级以上人民政府自然资源主管部门申请先行用地(第二十六条)。四是简化建设用地审批的材料。为解决地方政府反映强烈的建设用地审查报批材料复杂等问题,对现行“一书四方案”(建设用地呈报书和农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案)进行了合并调整,整合为农用地转用方案和土地征收申请,并明确有批准权的政府对农用地转用方案和土地征收申请审查的要点(第二十一条、第二十二条、第三十二条)。 四是巩固农村土地三项制度改革成果 修订草案在《土地管理法》的基础上,进一步对农村土地“三块地”改革成果予以巩固。一是以维护农民权益为核心对土地征收程序进行了细化。明确土地现状调查、社会稳定风险评估、公告、听证、补偿登记和签订协议等法定程序的具体实施要求。主要包括:发布土地征收启动公告,开展土地现状调查和社会稳定风险评估(第二十八条);组织编制征地补偿安置方案,并进行公告、听证(第二十九条、第三十条);签订征地补偿安置协议,对少数不同意补偿安置协议的农民作出征地补偿安置决定(第三十一条);征地补偿费用的构成与预存制度(第三十五条)。二是明确集体经营性建设用地入市交易的要求和程序。使用集体经营性建设用地必须遵循节约集约的原则,优先使用存量建设用地,严格控制新增集体经营性建设用地规模。允许采取土地整治等方式进行区位调整,合理利用集体经营性建设用地(第三十六条)。明确集体经营性建设用地入市必须符合国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途,必须产权明晰、已依法办理土地所有权登记,具备开发建设所需基础设施配套等基本条件(第三十七条)。规定了入市方案编制和审查要求,土地所有权人应当将集体经营性建设用地出让、出租等方案和农村集体经济组织决议情况报县(市)人民政府审查。符合规定的,由县(市)人民政府纳入年度建设用地供应计划(第三十九条、第四十条)。三是保障农村村民的宅基地权益。要求在市县、乡(镇)国土空间规划和村庄规划中,科学划定宅基地范围(第四十五条)。明确了宅基地申请的程序,以及对宅基地自愿有偿退出和盘活利用的要求(第四十六条、第四十七条)。 五是将实践中的成熟经验写入条例 一是增加了土地储备的规定。土地储备是强化对建设用地市场调控和保障能力,确保“净地出让”,促进土地资源高效配置和合理利用的重要措施。修订草案明确政府储备的土地应当产权清晰,供应前应当完成前期开发,具备动工开发条件(第十九条)。二是完善临时用地规定。临时用地是指建设项目施工、地质勘查等需要临时使用的土地。修订草案对临时用地的审批程序和使用要求作出了规定,明确临时用地由县(市)人民政府自然资源主管部门批准,期限一般不超过二年。建设周期较长的交通、水利、能源等基础设施建设使用的临时用地,经批准可以延期一次,期限不超过二年(第二十四条)。三是进一步完善土地督察的法治保障。明确了土地督察的内容、方式、督察意见和建议的提出和整改等(第二条、第五十五条、第五十六条)。[详情]

  权威解读!新《土地管理法》的七大突破 来源:中国自然资源报 2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》修正案,自2020年1月1日起施行。《土地管理法》修改是在什么样的背景下进行的?有哪些重大突破?新法的实施对各级自然资源管理部门提出了哪些新挑战?记者就此采访了部法规司司长魏莉华。 背景:改革农村土地制度 《土地管理法》是一部关系亿万农民切身利益、关系国家经济社会安全的重要法律。《土地管理法》确立的以土地公有制为基础、耕地保护为目标、用途管制为核心的土地管理基本制度总体上是符合我国国情的,实施以来,为保护耕地、维护农民土地权益、保障工业化城镇化快速发展发挥了重要作用。随着实践的不断发展和改革的不断深入,现行农村土地制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益显现:土地征收制度不完善,因征地引发的社会矛盾积累较多;农村集体土地权益保障不充分,农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价;宅基地取得、使用和退出制度不完整,用益物权难落实;土地增值收益分配机制不健全,兼顾国家、集体、个人之间利益不够。针对农村土地制度存在的突出问题,十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对改革提出了明确要求。由于土地制度改革牵一发而动全身,为审慎稳妥推进,2014年中办国办印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,对农村土地制度改革进行顶层设计。2015年2月,全国人大常委会通过《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县行政区域内暂停调整实施有关法律规定的决定》,在33个试点地区暂停实施《土地管理法》5个条款、《城市房地产管理法》1个条款。授权决定还明确:对实践证明可行的,修改完善有关法律。《土地管理法》的修改正是在这样的背景下启动的。自2015年以来,33个试点地区在党中央的坚强领导下,大胆探索,勇于创新,试点取得了明显成效,为《土地管理法》修改奠定了坚实的实践基础。 内容:七大突破值得关注 新《土地管理法》坚持土地公有制不动摇,坚持农民利益不受损,坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度,在充分总结农村土地制度改革试点成功经验的基础上,做出了多项重大突破: (一)破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍 原来的《土地管理法》除乡镇企业破产兼并外,禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地,只有将集体建设用地征收为国有土地后,该幅土地才可以出让给单位或者个人使用。这一规定使集体建设用地的价值不能显化,导致农村土地资源配置效率低下,农民的土地财产权益受到侵蚀。在城乡结合部,大量的集体建设用地违法进入市场,严重挑战法律的权威。在33个试点地区,集体建设用地入市制度改革受到农村集体经济组织和广大农民的广泛欢迎。新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设,需要使用土地,必须使用国有土地”的规定,允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记,并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下,通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时,使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。这一规定是重大的制度突破,它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制,为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍,是新《土地管理法》最大的亮点。 (二)改革土地征收制度 随着工业化城镇化的快速推进,征地规模不断扩大,因征地引发的社会矛盾凸显。33个试点地区在缩小征地范围、规范征地程序、完善多元保障机制等方面开展了多项制度性的探索。新《土地管理法》在总结试点经验的基础上,在改革土地征收制度方面做出了多项重大突破: 一是对土地征收的公共利益范围进行明确界定。宪法规定:国家为了公共利益的需要可以对土地实行征收或者征用并给予补偿。但原法没有对土地征收的“公共利益”范围进行明确界定,加之集体建设用地不能直接进入市场,使土地征收成为各项建设使用土地的唯一渠道,导致征地规模不断扩大,被征地农民的合法权益和长远生计得不到有效的保障,影响社会稳定。新《土地管理法》增加第45条,首次对土地征收的公共利益进行界定,采取列举方式明确:因军事和外交、政府组织实施的基础设施、公共事业、扶贫搬迁和保障性安居工程建设需要以及成片开发建设等六种情形,确需征收的,可以依法实施征收。这一规定将有利于缩小征地范围,限制政府滥用征地权。 二是明确征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。原来的《土地管理法》按照被征收土地的原用途给予补偿,按照年产值倍数法确定土地补偿费和安置补助费,补偿标准偏低,补偿机制不健全。新《土地管理法》首次将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定,并以区片综合地价取代原来的年产值倍数法,在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上,增加农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定,从法律上为被征地农民构建更加完善的保障机制。 三是改革土地征收程序。将原来的征地批后公告改为征地批前公告,多数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议的,应当召开听证会修改,进一步落实被征地的农村集体经济组织和农民在整个征地过程的知情权、参与权和监督权。倡导和谐征地,征地报批以前,县级以上地方政府必须与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议。 (三)完善农村宅基地制度 农村宅基地是农民安身立命之本。长期以来,宅基地一户一宅、无偿分配、面积法定、不得流转的法律规定,导致农村宅基地大量闲置浪费,农民宅基地的用益物权难落实。33个试点地区在自愿有偿退出宅基地、宅基地有偿使用、下放宅基地审批权限等方面进行了积极探索。新《土地管理法》完善了农村宅基地制度,在原来一户一宅的基础上,增加宅基地户有所居的规定,明确:人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,在充分尊重农民意愿的基础上可以采取措施保障农村村民实现户有所居。这是对一户一宅制度的重大补充和完善。考虑到农民变成城市居民真正完成城市化是一个漫长的历史过程,新《土地管理法》规定:国家允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地,这一规定意味着地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地。同时,在总结试点经验的基础上,新《土地管理法》下放宅基地审批权限,明确农村村民住宅建设由乡镇人民政府审批。 (四)为“多规合一”改革预留法律空间 建立国土空间规划体系并监督实施,实现“多规合一”是党中央、国务院作出的重大战略部署。随着国土空间规划体系的建立和实施,土地利用总体规划和城乡规划将不再单独编制和审批,最终将被国土空间规划所取代。考虑到“多规合一”改革正在推进中,新《土地管理法》为改革预留了法律空间,增加第18条,规定:国家建立国土空间规划体系。经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护和建设活动的基本依据。为了解决改革过渡期的规划衔接问题,新《土地管理法》还明确:已经编制国土空间规划的,不再编制土地利用总体规划和和城乡规划。同时在附则中增加规定:编制国土空间规划前,经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划继续执行。 (五)将基本农田提升为永久基本农田 实行最严格的耕地保护制度,确保国家粮食安全是《土地管理法》的核心和宗旨。为了提升全社会对基本农田永久保护的意识,新《土地管理法》将基本农田提升为永久基本农田,增加第35条明确:永久基本农田经依法划定后,任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途。永久基本农田必须落实到地块,纳入数据库严格管理。各省、自治区、直辖市划定的永久基本农田一般应当占本行政区域内耕地的80%以上,具体比例由国务院根据各省、自治区、直辖市耕地实际情况确定。 (六)合理划分中央和地方土地审批权限 原来的《土地管理法》对新增建设用地规定了从严从紧的审批制度,旨在通过复杂的审批制度引导地方政府利用存量建设用地。长期以来,地方对建设用地审批层级高、时限长、程序复杂等问题反映强烈。新《土地管理法》适应放管服改革的要求,对中央和地方的土地审批权限进行了调整,按照是否占用永久基本农田来划分国务院和省级政府的审批权限。今后,国务院只审批涉及永久基本农田的农用地转用,其他的由国务院授权省级政府审批。同时,按照谁审批谁负责的原则,取消省级征地批准报国务院备案的规定。 (七)土地督察制度正式入法 为了有效解决土地管理中存在的地方政府违法高发多发的问题,2006年国务院决定实施国家土地督察制度,对省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府土地管理和土地利用情况进行督察。土地督察制度实施以来,在监督地方政府依法管地用地、维护土地管理秩序等方面发挥了重要作用。在充分总结国家土地督察制度实施成效的基础上,新《土地管理法》在总则中增加第五条,对土地督察制度作出规定:国务院授权的机构对省、自治区、直辖市人民政府以及国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察。以此为标志,国家土地督察制度正式成为土地管理的法律制度。 挑战:做好新法实施各项准备 新《土地管理法》将于2020年1月1日起施行。全国人大常委会在关于修改土地管理法和城市房地产管理法的决定中,特别对依法保障农村土地征收、经营性建设用地入市和宅基地管理制度改革全国范围内实行提出了明确要求。要求国务院及其有关部门和各省、自治区、直辖市应当加强领导,做好法律宣传,制定完善配套法规规章,确保法律制度正确有效实施。在距离《土地管理法》正式实施近4个月的时间里,自然资源部以及省级自然资源主管部门要不断加大工作力度,为新法实施做好各项准备工作: 一是抓紧启动《土地管理法实施条例》和《基本农田保护条例》的全面修订工作,细化落实农村土地制度改革的各项制度安排。同时,启动对土地管理配套规章的全面清理工作,该修改的修改,该废止的废止。 二是研究落实新《土地管理法》中授权国务院及国务院自然资源主管部门和省、自治区、直辖市的授权立法事项。自然资源部主要是根据第64条的授权规定,抓紧起草《集体经营性建设用地出让转让管理条例》送审稿,提请国务院审议;根据第45条的授权规定,研究出台土地征收成片开发的标准。省、自治区、直辖市主要根据第48条的授权,制定征收农用地以外的其他土地地上附着物和青苗的补偿标准和被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法。 三是省级自然资源主管部门要组织制定并公布本地区的区片综合地价,确保新法实施后按照新的标准实施征地。目前,除试点地区外,还有个别省尚未出台区片综合地价标准,还有的省区片综合地价未覆盖城市规划区以外的地区。这些地区要加大工作力度,确保在明年新法实施前完成区片综合地价的制定和公布工作。 四是要不断强化农村集体经济组织作为土地所有权人的能力建设。集体经营性建设用地可以直接进入市场流转,是重大的制度创新,也对作为土地所有权人的农村集体经济组织的资产运营管理能力提出了重大挑战。要按照先易后难、循序渐进的原则稳妥推进,在实践中不断强化农村集体经济组织的能力建设。 五是切实做好新《土地管理法》的学习宣传和培训工作。要加大向全社会的宣传力度,使亿万农民了解新法的主要内容,学会用法律保护自己的土地权益。要加大对自然资源系统工作人员的培训力度,确保新法所确立的改革举措落到实处,保证新法的顺利实施。[详情]

  原标题:土地管理法修改通过了!这几大变化要注意 央视网消息:8月26日上午,第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。 此次土地管理法的修改中,最受关注的是集体经营性建设用地入市的相关内容。 那么新修改的土地管理法的审议通过,将带来怎样的改变呢? 新土地管理法变化一 破除农村集体经营性建设用地入市的法律障碍 新修改的土地管理法删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定,并增加了新的规定,对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。 自然资源部法规司司长 魏莉华:这是土地管理法一个重大制度创新,取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。 此次新修改的土地管理法的审议通过,意味着集体经营性建设用地入市不再局限于个别试点地区,可以全面铺开,加快建立城乡统一的建设用地市场。 新土地管理法变化二 首次对于哪些是公共利益可以动用国家征收权作出了明确的界定 自然资源部副部长 王广华:对于土地征收制度的改革,最核心的是要缩减征地范围,把真正的公益性的用地,通过征收的方式,从农民集体所有转化为国有,然后再提供给相关的公益事业方面进行使用。 新土地管理法变化三 完善了土地征收程序,政府征地前要与被征地农民协商 新法还对征地程序进行了完善,把原来的批后公告改为了批前公告,跟农民签订协议后才能提出办理征地申请,办理征地的审批手续,必要时组织召开听证会。 自然资源部副部长 王广华:如果绝大多数农民不赞成补偿方案的话,要通过听证的方式。在听证之后,如果群众对方案还是不满意的话,要适当修改安置补偿方案。通过法律确认的这种方式,更好地维护农民的合法权益。 新土地管理法变化四 在征地补偿方面,新法改变了以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法,按区片综合地价进行补偿。 自然资源部法规司司长 魏莉华:在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物三项补偿的基础上,又增加了农村村民住宅补偿和社会保障费,这样就从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系。 新土地管理法变化五 宅基地方面:地方政府不能强迫征地 在宅基地方面,新法在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定,允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出,地方政府不能强迫其退出宅基地。 新土地管理法变化六 “基本农田”全部修改为“永久基本农田” 2015年8月,浙江省德清县的一处闲置厂房用地,以协议的方式出让给了投资商建设度假酒店,这是全国试点实行后,第一宗入市的集体经营性建设用地。 浙江省德清县某度假酒店负责人赵建龙:集体土地证还是蛮好用的,已经做了抵押了,还是按照国有出让土地同等的60%的抵押,按照国有土地的标准给我的。 赵建龙所在的德清县,当年很多企业主都在试点的过程中,通过协议出让的方式获得了集体经营性建设用地的使用权。自然资源部相关负责人表示,集体经营性建设用地入市,首先要符合规划,而且还要依法登记。 自然资源部副部长 王广华:集体经营性建设用地入市最核心的一条,就是要符合规划。 全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆:即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人,也要按原来规划的用途来使用土地。它不会对我们的土地市场造成冲击。[详情]

  原标题:新土地管理法明年执行,集体用地入市会影响房价吗? “新《土地管理法》破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。”8月26日,全国人大常委会办公厅新闻发布会上,自然资源部法规司司长魏莉华如此表示。 当天,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定。 农村集体建设用地入市是亮点,使用者还可再次转让 “新《土地管理法》的一个重大制度创新,是取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍,集体经营性建设用地入市是这次《土地管理法》修改的最大亮点。”魏莉华这样认为,新修改的《土地管理法》吸收了农村“三块地”(农用地、集体经营性建设用地、宅基地)改革的成功经验,在农村土地管理方面做出了多项创新性的规定。 值得关注的是,农村“三块地”改革试点四年来,首次完整地体现在今年政府工作任务中,并且明确提出“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”。 据魏莉华介绍,新《土地管理法》规定,农村集体建设用地在符合规划、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用,同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。 而在宅基地方面,新《土地管理法》在原来一户一宅的基础上,增加了户有所居的规定。对此,魏莉华解释称:“因为有一部分农村村民已经进城落户,对他们原来在农村的宅基地是否允许退出,这次修改允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地,因为农民变成市民真正实现城市化是一个漫长的过程,在整个过程中我们要有足够的耐心。如果农民不愿意退出宅基地,地方政府不能强迫其退出宅基地,必须是在自愿有偿的基础上。” 历经三审,终成正果 此前,新《土地管理法》已经做了两轮审议。2018年12月23日,在提请全国人大常委会审议的《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》修正案草案中规定,工业、商业等集体经营性建设用地被允许以出让、出租等方式交由单位或者个人使用。不过,当时就有业内人士解读称,这一集体经营性建设用地不能用于建设住宅。 2019年6月25日进行的第二次审议中,修改的主要内容包括土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等方面。对于呼声颇高的“吸纳宅基地‘三权分置’经验”的改动并未出现。 而此次修正案首次对土地征收的公共利益进行明确界定,并且明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从通报的新土地管理法修正案的三审内容上看,在土地征收、土地补偿等方面有新的突破。 在土地征收方面,对“公共利益”进行了界定,以促进在征地方面的法律支撑。公共利益也就是成片开发建设的概念,这将有助于后续此类用地的征收流程更加清晰。 而在土地征收补偿方面,首次提到了以区片综合地价取代过去的土地年产值倍数法,通俗来说,征地的时候,不是简单以农作物的收成来计算征地费用,而是根据土地周边的城市发展机会来确定地价。严跃进认为,新《土地管理法》将有助于后续农村土地市场的发展,更好地落实农村土地增值收益的分配。 据悉,新《土地管理法》将于2020年1月1日起施行。全国人大常委会要求国务院及其有关部门和各省、自治区、直辖市做好法律宣传,制定完善配套法规规章,确保法律制度正确有效实施。为此,自然资源部正在抓紧启动《土地管理法实施条例》和《基本农田保护条例》的全面修订工作,细化落实农村土地制度改革的各项制度安排。 对住宅影响有限,或抑制租金上涨 集体经营性建设用地的入市影响着城市建设用地的供应,因此对各方的影响一直备受关注。 对于农民来说,集体经营性建设用地入市,有利于增加农民收入,保障农民权益。 诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙认为,对于政府来说,改变了地方政府单一地通过土地财政增收的方式。政府不再是唯一的土地供给者,迫使政府考虑转型,多元化拓展其他财政增收的方式。 对于房地产市场来说,集体经营性土地的入市也为部分房企创造了加速扩张的机会,按照规定,集体经营性用地入市,只能用于经营性用途,因此,一些布局商业、办公、产业的房企可以低成本拿地。 岳蒙蒙认为,更多土地进入土地供应市场,有利于缓解供给矛盾。由于这类土地有很大一部分是用于租赁住房建设,增加租赁住房供应,有利于抑制租金过快上涨。 不过,值得注意的是,岳蒙蒙称,集体经营性建设用地入市对商品住宅市场,目前还不会产生非常大的影响。因为明确规定允许集体经营性建设用地入市,集体经营性建设用地市场只占10%左右,农村大部分是宅基地。而且这些集体经营性建设用地入市之后只能用于工业、商业等用途,虽然也会应用于租赁房、廉租房、共有产权房等,但不能建设商品住宅,因此不会对商品住宅造成很大冲击。 新京报记者 袁秀丽 编辑 武新 校对 杨许丽[详情]

Tags: 土地最新政策 

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